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El contrato de alquiler y su reforma jurídica [modelos]

Parte de la terminología jurídica que es frecuente escuchar, aunque no seamos abogados o parte de ese mundo es la de conceptos básicos relacionados con el derecho, uno de ellos es el «contrato de alquiler«.

Ya sea porque conocemos a un familiar o amigo que alquila un inmueble o porque nosotros somos los arrendadores, sabemos lo que es y para qué sirve, o al menos de forma básica.

Un contrato de alquiler o arrendamiento es la documentación que relaciona a dos individuos, conocidos o no, y a un inmueble.

Es una documentación que se encarga de establecer pautas de convivencia en las que ambas partes están de acuerdo y sirve para tener un soporte físico de la clase de negocio que se va a realizar: el alquiler del inmueble por un periodo de tiempo determinado a cambio de cierta cantidad de dinero. Consulta los diferentes Modelos de contrato de alquiler.

REFORMAS JURÍDICAS QUE AFECTAN A LOS MODELOS DE CONTRATO DE ALQUILER

El Consejo de Ministros en el mes de marzo recibió al ministro de Fomento, José Luis Ábalos, el cual presentó una reforma en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que afectó, sin lugar a dudas, el mercado de alquiler de viviendas en temas que van desde los plazos de prórroga hasta el cobro de la fianza.

Desde el 5 de marzo de 2019, día en el que se oficializó el decreto al salir en el Boletín Oficial del Estado (BOE) Número 55, todos los modelos de contratos de arrendamiento tienen que basarse en los lineamientos establecidos en el Real Decreto-Ley 7/2019, al cual puedes acceder haciendo clic aquí en este enlace.

Modelo de conrato de alquiler de vivienda

Pero si lo tuyo no es leer las disposiciones generales del BOE, aquí te resumimos las medidas más importantes relacionadas con el alquiler de viviendas que se encuentran en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):

  • Se ampliará el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres (3) a cinco (5) años, y se ampliará la prórroga tácita de uno (1) a tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.

  • En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete (7) años de contrato obligatoria y tres (3) de tácita.

  • Se limita a dos (2) meses de renta las garantías adicionales a la fianza (un mes), salvo que se trate de contratos de larga duración.

  • La subida de la renta anual estará ligada al Índice de Precios al Consumidor (IPC) durante el tiempo que dure el contrato (5 años).

  • Para poder resolver el contrato, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y transcurridos como mínimo 5 años si el arrendador es persona física, o 7 años si fuera persona jurídica, el arrendador debe comunicar al inquilino, su voluntad de no renovarlo, con, al menos, cuatro (4) meses de antelación. Si es el inquilino es el que quiere irse, debe avisar con dos (2) meses de antelación.

  • En caso contrario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el inquilino manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

  • La potestad de recuperación de la vivienda por el propietario para resolver anticipadamente el contrato debe quedar recogida expresamente en el contrato – como que lo necesite para su vivienda habitual, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares-.

  • El comprador de una vivienda en alquiler debe respetar el contrato vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

  • Si hay acuerdo entre propietario e inquilino se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.

  • Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea una persona jurídica.

¿DESEQUILIBRIO ENTRE EL ARRENDADOR Y EL INQUILINO?

Algunos expertos consideran que el Gobierno actual ha desequilibrado la balanza entre el arrendador y el inquilino al imponer un decreto que incrementa la carga del arrendador.

Consideran que el principal objetivo de este decreto debía ser el de incentivar a aquellos propietarios con viviendas vacías para incluirse en el mercado de alquiler. Sin embargo, muchas de estas medidas quizá lleguen a aumentar la desconfianza entre los mismos.

Si hablamos de desequilibrar la balanza entendemos que una parte de la ecuación sale más beneficiada y esta es la del inquilino.

Hoy también te presentamos algunas de las medidas que favorecen al inquilino:

  • Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente. Es decir, se elimina el pago del ITP por parte del inquilino en cualquier CCAA.

  • Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.

  • Los Ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública.

  • Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado. Es decir, se trata de una bonificación para el particular que cuenta con una vivienda de protección oficial y que decide ponerla en alquiler, pero a un precio limitado por el Ayuntamiento o la CCAA correspondiente.

  • Se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los Ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el año 2002.

Y hablando de reducir cargas o de brindar más protección al inquilino, además de las reformas realizadas en el Real Decreto-Ley 7/2019, se realizaron reformas en otros apartados relacionados con el derecho inmobiliario y es que otra de las leyes modificadas fue la Ley 1/2000, del 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

Este apartado se refiere, más específicamente, al tema de desahucio express, aquel procedimiento que se lleva a cabo bajo órdenes de un Juez, para desalojar inquilinos de un inmueble por incumplir en el pago de la renta o retrasarse en el mismo.

Lo cierto es que la seguridad jurídica ahora forma parte de muchas nuevas leyes y en esta en particular se presenta a través de lo siguiente:

  • Una vez el juez ordena el desahucio del inquilino, los servicios sociales pueden interrumpir dicho desahucio en caso de que haya una situación de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional. El desahucio se interrumpirá por el plazo de un mes si el propietario es un particular y se paralizará por el plazo de dos meses si se trata de una empresa.

  • Se mejora la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y facilitar la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares. Entre ellas, establecer trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios.

  • Aunado a la reforma anterior, cuando se trate de alquileres de hogares con inquilinos en situación de vulnerabilidad, personas con discapacidad, menores de edad, mayores de 65 años, o en caso de fallecimiento del titular del contrato, el arrendamiento se subrogará al resto de los inquilinos de la vivienda.

  • Una vez que el Juez da la orden para proceder con el proceso de desahucio, este debe ser comunicado a los servicios sociales de oficio informando tanto la hora como la fecha exacta del mismo.

¿CONTROL EN LA ALZA DE LOS PRECIOS DE ALQUILER?

Además de las modificaciones descritas anteriormente, se implementa la creación de un Índice estatal de referencia del alquiler de viviendas, el cual fijará un rango de precios para que los arrendatarios puedan referenciarse al establecer un precio por el alquiler de su propiedad.

Este Índice será publicado por el Ministerio de Fomento y tomará en cuenta información de distintos entes como: la Agencia Tributaria, desde registradores, notarios, portales inmobiliarios, fianzas registradas y más.

La temporalidad del mismo será anual y los precios serán establecidos tomando en cuenta las ciudades, los distritos y los barrios.

Lo cierto es que esta herramienta no funcionará como una camisa de fuerza para aquellos propietarios que quieran entrar al mercado de alquiler de inmuebles, es de libre albedrío y para qué resultase perjudicial la misma debería tratarse de una normativa con rango de Ley que ataque directamente el derecho fundamental de propiedad privada. ¡No es nuestro caso!

MODELOS DE CONTRATO DE ALQUILER EN LA RED

Para suerte nuestra, el internet nos ofrece un sinfín de soluciones para aquellos inexpertos en el área de derecho. Actualmente existen miles de modelos de contratos de alquiler en la red, que como ya sabemos, son de mucha ayuda, pero ahora debes asegúrate que cualquiera de ellos que selecciones y descargues se acople a las reformas de los distintos apartados de la Ley que mencionamos anteriormente.

En cualquier caso, siempre recomendamos que te asesores con personal calificado para redactar documentos como contratos de alquiler que se adapten a tu caso y a tus necesidades.

Esperamos que esta información fuera de mucha ayuda, de igual forma recomendamos que busques ayuda profesional y no solo te quedes con lo expuesto en este artículo.

Modelos de Contrato de Alquiler [Ejemplos]

¡Busca el modelo de contrato de alquiler que más te ayude!

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