La nueva ley hipotecaria se ha modificado para que el consumidor pueda manejar su hipoteca como más le convenga.
La misma ha entrado en vigor a mediados de junio del 2019.
Lo cierto es que España era el único país de la unión europea que faltaba por adoptar esta nueva normativa comunitaria denominada “Ley de Crédito Inmobiliario”. Le tomó tres años y unos cuantos meses, pero a partir de junio entró en vigencia para ser aplicada con inmediatez.
La flexibilidad de esta nueva ley hace posible el hecho de que el cliente pueda tomar sus decisiones en cuanto a operaciones como el cambio de hipoteca a otro banco (conocido como subrogación de hipoteca) o el cambio de titular en la misma.
Esta flexibilidad o poder que ahora posee el cliente le exige al mismo demostrar que conoce sobre préstamos hipotecarios, o que al menos debería saber un poco para adaptar sus contratos bancarios a su situación económica actual, ahorrar o evitar pérdidas y dolores de cabeza.
También es posible que muchos términos salieran a colación luego de la entrada en vigencia de esta nueva ley, ya que se han viralizado las distintas ventajas que ofrece la misma a un cliente bien informado.
Términos como “subrogación”, “novación”, “tasa de interés” pueden parecer desconocidos para algunos, por esta razón aquí presentamos una pequeña guía para dar a conocer sobre una de las operaciones bancarias más comunes: la subrogación de una hipoteca.
Tabla de contenidos
QUÉ ES LA SUBROGACIÓN HIPOTECARIA
El término de subrogación puede definirse como la «sustitución de una persona o cosa por otra«. También se define en Derecho como la “delegación o reemplazo de competencias hacia otro”, es decir, un cambio o traslado.
Esto, ajustado al presente contexto, se refiere al hecho de cambiar o sustituir la entidad bancaria donde manejes tu hipoteca.
Ya sea porque has recibido ofertas de otra entidad que te ofrece menores intereses, existe la posibilidad de pagarla en un plazo de tiempo más corto o simplemente deseas cambiar una hipoteca variable a una hipoteca fija.
Cabe destacar que la subrogación no solo incluye el traslado de hipoteca de un banco a otro banco (se le conoce como subrogación de acreedor), también es posible realizar una subrogación de hipoteca para cambiar el titular de la misma, a esta se le conoce como subrogación de deudor, el único cambio es el deudor, no hay cambio de banco y se mantienen las condiciones actuales del préstamo.
Este último tipo de subrogación se implementa cuando se realiza la compra de un inmueble o terreno hipotecado, sin embargo, no es una operación tan frecuente a diferencia de la primera.
¿SUBROGACIÓN OBLIGATORIA?
La subrogación es un proceso que traslada una hipoteca a una entidad bancaria que ofrece mejores condiciones como una reducción en la tasa de interés, una reducción en el plazo de reembolso, la eliminación de ciertas cláusulas abusivas, entre otros. Sin embargo, el traslado a otro banco no suele ser la única opción.
Existe un proceso bancario denominado “novación”. Este consta en solicitar a tu banco actual la modificación de las cláusulas o condiciones vigentes. Sabiendo esto es posible realizar la solicitud y recibir una oferta que se adapte a tu realidad económica actual, sin embargo, debes saber que el banco no está en la obligación de aceptar la novación, es entonces cuando se hace obligatoria la realización de una subrogación hipotecaria.
RAZONES POR LA CUAL HACER UNA SUBROGACIÓN DE HIPOTECA
Las necesidades del consumidor cambian, es por ello que operaciones como la subrogación de hipoteca hoy en día se han vuelto más comunes. Existen muchas razones por las que un cliente se decante por una subrogación, aquí te presentamos las más comunes, es posible que alguna de ellas sea tu caso:
• REDUCCIÓN DE LA TASA DE INTERESES
Quizá el banco en el que se encuentra tu hipoteca utiliza una tasa de interés superior al 12%, si este es el caso, es evidente el que quieras salir corriendo a otro banco.
Sin embargo, es importante que antes de tomar la decisión de subrogar, te informes bien sobre las opciones disponibles que pueden ofrecerte otros bancos, y por supuesto, hacer los cálculos respectivos para verificar que la subrogación es la opción que más se adapta a tus necesidades y situación económica actual.
• CAMBIAR DE UNA HIPOTECA VARIABLE A UNA FIJA
Pagar una hipoteca durante un período de tiempo establecido resulta agobiante si no se tienen los medios para solventar. Es por ello que cuando los clientes comienzan a verse en una situación económica comprometida la opción de un cambio de hipoteca a otro banco no empieza a sonar tan descabellado.
La hipoteca fija consiste en una hipoteca donde la tasa de interés se mantiene durante el resto del préstamo, es decir, se reducen las preocupaciones ya que la cuota mensual no varía con el paso de los años. Lo cierto es que las ofertas de hipotecas fijas con intereses bajos son la razón principal por las que los consumidores tienden a cambiarse de banco y de tipo de hipoteca.
• TASA DE INTERÉS BAJA + REDUCCIÓN DE PLAZO DE REEMBOLSO
La elección de cambio de banco no sólo incluye el factor de una tasa de interés baja, otro de los factores que debe tomarse en cuenta es el tiempo de pago de la hipoteca.
El consumidor debe buscar una entidad bancaria con una oferta que ofrezca pagar menor cantidad de dinero en el menor tiempo posible.
• ELIMINACIÓN DE COMISIONES
Al realizar un traslado de hipoteca se pueden eliminar ciertas operaciones que no nos benefician, entre ellas se encuentra una cancelación (amortización) anticipada, el uso de productos que no se encuentran activos como un plan de pensiones o la novación.
CÓMO REALIZAR UNA SUBROGACIÓN DE HIPOTECA
Ya hablamos qué es una subrogación de hipoteca y cuáles son las razones por las que los consumidores pueden llegar a optar por esta decisión con respecto a sus hipotecas. Pero… ¿cómo realizar una subrogación?
Antes de lanzarte al mercado de las ofertas hipotecarias es importante destacar que si llevas más de 10 años pagando la hipoteca no es recomendable el realizar una subrogación, principalmente porque para este tiempo es posible que la cancelación de los intereses esté casi o totalmente liquidada y ya sea momento de comenzar a pagar el capital neto.
Así mismo, el mínimo de años pagando la hipoteca debe ser de tres años y se debe contar con un perfil económico que genere confianza y estabilidad, de lo contrario, la aceptación para el traslado por parte del banco de interes resultará en un lamentable rechazo.
1. Conoce el mercado de las ofertas hipotecarias
La principal razón por la que un cliente recurre a una subrogación hipotecaria es por la búsqueda de mejoras en las condiciones que posee el contrato vigente. Por lo tanto, asegúrate de conocer qué ofrece tu banco, qué ofrecen las demás entidades bancarias, cómo funcionan y si dichas ofertas suponen una mejora con lo que pagas actualmente.
2. Realizar la solicitud de subrogación de hipoteca
Para iniciar el proceso de subrogación no es necesario informar a tu banco actual. Una vez recorrido el mercado de las ofertas hipotecarias puedes dirigirte al banco que haya presentado la oferta que más beneficio te genera y realizar una solicitud de traslado de la hipoteca.
El banco de tu interés será el encargado de informar a través de un empleado público (notario) la decisión de subrogación a tu banco actual, y también de solicitar toda la información referente al préstamo en curso.
Tu banco actual podrá anular esta operación a través de un notario y en un lapso de 15 días naturales te presentará una contraoferta con la finalidad de evitar que dejes de trabajar con ellos. Esto puede resultar beneficioso, sin embargo, si la contraoferta no es o se acerca un poco a lo que buscas lo mejor será un cambio.
3. Evalúa las ofertas que tienes sobre la mesa
Ahora con la nueva ley hipotecaria el cliente puede seleccionar la oferta que más le beneficie ya que no existe cláusula de fidelidad para con el banco prestamista actual. Si la contraoferta presentada por tu banco es mucho mejor, puedes quedarte, en caso de que no, es momento de aceptar la subrogación.
4. Selecciona la oferta que más te beneficie
Luego de pensar y analizar ambas ofertas, solo debes aceptarla para dar inicio al proceso de traslado donde será necesario formalizar la operación a través de un documento de subrogación y por ende, asumir todos los gastos que conlleva dicha operación.
¡No es una operación que debes tomar a la ligera! Antes de formalizar la subrogación es necesario conocer cuáles son tus límites económicos presentes y futuros.
QUÉ GASTOS GENERA UNA SUBROGACIÓN DE HIPOTECA
Luego de aceptar la oferta de la nueva entidad bancaria y formalizar el traslado o la subrogación de la hipoteca, se requieren de algunos gastos fijos para llevar a cabo esta operación:
• Gastos de notaría: al ocurrir un traslado de hipoteca se debe realizar la modificación de las escrituras del préstamo hipotecario, es decir, tener por escrito todas esas condiciones por las que decidimos continuar con una nueva entidad bancaria. Este trabajo es realizado por un notario y su presupuesto toma en cuenta dos factores importantes: el valor de la operación y el número de folios de la escritura. Estos gastos se encuentran regulados por la nueva ley hipotecaria 5/2019, el gasto varía dependiendo de la cantidad de la cuota que se debe cancelar y el importe de los mismos oscilan entre un 0,2 y el 0,5 %.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad: gasto fijo que también está regulado de acuerdo a la nueva ley hipotecaria 5/2019, el coste puede ir entre los 100 hasta los 400 euros, dependerá de la propiedad que vaya a ser registrada.
• Facturación de gestoría: para realización de los trámites con respecto al papeleo es común que las entidades bancarias contraten a una gestora, aunque no es obligatorio, es lo más frecuente. Los honorarios dependerán de la gestora contratada, por lo tanto, no hay regulación alguna y el precio puede oscilar entre los 200 y los 600 euros.
La Ley Hipotecaria que entró en vigor el 16 de junio del presente año (2019) estableció que los cargos generados al momento de una subrogación de hipoteca será compartido entre la entidad bancaria y el cliente. Por lo tanto, los gastos de notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad y la facturación de la gestoría corren por parte del nuevo banco.
• Coste de tasación de la vivienda: coste que será establecido por una sociedad de tasación homologada y supervisada por el Banco de España, por lo tanto, la tarifa dependerá de la compañía tasadora la cual tendrá en cuenta factores como el tipo de vivienda o la superficie de la misma; oscila entre 400 a unos mil euros y el pago del servicio corresponde al cliente.
• Comisión de subrogación: dicha comisión dependerá del tipo de hipoteca, de acuerdo a la actual Ley Hipotecaria, las hipotecas de interés fijo tendrán un importe por comisión del 2% los primeros 10 años, pasado dicho tiempo, se reducirá a un 1,5%. A diferencia de las hipotecas de interés variable, estas tendrán un importe de 0,25% los primeros tres años o un importe del 0,15% los primeros 5 años, esto dependerá del banco. Lo cierto es que cualquiera de los casos, pasados los años antes mencionados, el banco dejará de cobrar la comisión para compensar las pérdidas que podrían generarse en caso de que el cliente decida realizar una amortización o cancelación anticipada del préstamo.
• Comisión de apertura: dependerá del banco al que te hayas cambiado, algunos no aplican esta política, otros sí y la comisión por la apertura de la hipoteca puede alcanzar hasta un 2% de importe.
Ya sea que tu situación económica haya cambiado, recibieras una oferta con una tasa de interés mucho más baja o simplemente tu banco actual ha rechazado una solicitud de novación, es recomendable que hagas los cálculos respectivos para verificar si una subrogación de hipoteca es la opción más rentable para ti en estos momentos.
