El paso y la vivencia de las crisis económicas han desembocado en la adaptación no solo de los individuos, también las reglas o leyes que permiten a un conjunto de personas seguir llamándose sociedad.
El derecho inmobiliario es una de las vertientes que ha sido modificada para adaptarse a esa nueva realidad auspiciada por la crisis económica, trayendo a colación términos como “desahucio express”.
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¿Qué es el desahucio express?
Término que puede resumirse simplemente en desahucio y se refiere a un procedimiento legal que le permite al propietario de un inmueble el desalojo y la devolución del mismo al momento de encontrarse ocupado por ajenos.
Para ello, el propietario debe emitir la orden de desalojo ante los tribunales ya que se incluirán cuerpos de seguridad para asegurar la ejecución de dicho procedimiento.
A pesar de existir en el derecho inmobiliario desde hace un tiempo, fue en el 2018 cuando empezaron a realizarse los primeros trámites. Se requería de una regulación que fuese capaz de proteger los derechos de los propietarios y que al mismo tiempo no irrumpiera el artículo 47 de la Constitución, el cual alega el derecho a una vivienda digna.
Casos en los que se aplica el desahucio express
Entre las razones más comunes para requerir la devolución o el desalojo de un inmueble se encuentran:
• Desahucio express precario
Se le añade el término precario al no existir un contrato con el propietario que habilite la estancia del inquilino en el inmueble. Por lo tanto, la estancia puede ocurrir por consentimiento del propietario o no (a este último se le denomina «okupacion«).
Este tipo de desahucio se considera el más pacífico debido a que no existe algún vínculo legal existente (contrato).
El procedimiento consiste en que el propietario demande al inquilino ante los tribunales. El tribunal dispondrá de un periodo de tiempo para que los habitantes presenten un contrato que demuestre que su estadía está consentida legalmente por el propietario del inmueble, en caso de no ocurrir, se fijará una fecha y hora de desalojo máxima.
Si los inquilinos siguen ocupando el inmueble pasada la fecha pautada, los cuerpos de seguridad intervienen para ejecutar el desalojo.
Sin embargo, es importante destacar que este tipo de procedimientos pueden verse extendidos y comprometidos debido a distintos factores. A pesar de que el rango de tiempo estimado para un desahucio express se encuentra entre los 5 y 6 meses la presencia de menores de edad entre los inquilinos o la vivencia de una situación económica comprometida son algunos de los factores que pueden ralentizar la duración de los trámites.
La Constitución establece como inviolable el domicilio y no toma como derecho fundamental el de tener una propiedad privada, partiendo de esto, recurrir a la fuerza por cuenta propia como arrendador es una acción no recomendada que podría llegar a mantener un caso de desalojo hasta más de un año.
Contratar un abogado para emitir una demanda de desahucio es la opción más efectiva, aunado a esto, antes de dar inicio a este tipo de procedimientos la ley establece un contacto con servicios sociales para apoyar y financiar a través de prestaciones a los precarios en caso de ser necesario.
• Desahucio express por incumplimiento de pago
El incumplimiento de los pagos de arrendamiento también pueden ser razón para que un propietario pueda ir a los tribunales y demandar un desahucio express. En este sentido, el propietario puede colocar la demanda ante los tribunales para cobrar las rentas pendientes y al mismo tiempo, recuperar el inmueble.
En estos casos el desalojo tiene las mismas probabilidades de suceder como de no hacerlo ya que el inquilino tiene la opción de pagar (o enervar) las rentas pendientes para seguir manteniendo vigente el contrato de arrendamiento actual y así evitar el desalojo. Por otro lado, también existe la posibilidad de que el inquilino desaloje el inmueble librándose de pagar las deudas pendientes.
El retraso en el pago de las rentas no debe ocurrir con frecuencia, o al menos es lo que se espera de un buen inquilino. Es por ello que el propietario puede realizar otras acciones al momento de presentarse un retraso y de esta forma, evitar el procedimiento de un desahucio express. Una de ellas es emitir una notificación fehaciente (documento que pueda servir de prueba) como un Burofax, medios electrónicos como telegramas, cartas a través de postales o un requerimiento notarial donde el propietario exija el pago de las rentas respectivas.
¿Hay limitaciones para enervar o pagar las rentas pendientes?
La enervación de las rentas pendientes es un derecho excepcional que se le concede al arrendatario con la finalidad de evitar el desalojo inminente, por lo tanto, este solo puede ocurrir una sola vez durante todo el lapso de arrendamiento.
Por otra parte, si es el caso de que el propietario hizo envío de una notificación para requerir el pago de sus deudas con, al menos, 30 días de antelación a la presentación de la demanda del desahucio express, se niega la opción de enervar o pagar las deudas pendientes para dar continuidad al contrato de arrendamiento en curso.
¿A cuántos impagos se habilita la posibilidad de un desahucio express?
El derecho inmobiliario ha cambiado con el paso de los años, así como se han flexibilizado las regulaciones para proteger los derechos tanto de los propietarios como de los arrendatarios, la sección de obligaciones para con los arrendatarios se ha vuelto más estricta. Por lo tanto, solo es necesario el retraso en el pago de una renta para habilitar la posibilidad de un desahucio express.
¿Cómo se inicia un DESAHUCIO EXPRESS?
Si la notificación previa a la demanda no generó presión alguna en el arrendatario entonces es momento de requerir el pago de las rentas y la recuperación del inmueble a través de un desahucio express.
Para que el propietario pueda iniciar la demanda solo es necesario presentar el contrato de arrendamiento en cuestión, llevarlo a los tribunales y en caso de requerir el desahucio por impago de rentas, la demanda estará conformada por el requerimiento del desalojo y el pago de las rentas pendientes.
El tribunal hará llegar al inquilino, en un lapso aproximado de un mes, un documento llamado Decreto de admisión de demanda de desahucio donde se expresa el requerimiento de desalojo; en el mismo se pauta la fecha del desalojo y la fecha del juicio (este último se lleva a cabo en caso de que el inquilino quiera oponerse a la demanda).
Durante el procedimiento del desahucio las rentas pendientes y las generadas se devengarán, es decir, serán retribuidas al arrendatario o inquilino hasta que el propietario recupere el inmueble. Debido a esto, la mejor solución para ambas partes siempre será llegar a un acuerdo para el pago de las rentas atrasadas y posteriormente desalojar el inmueble.
¿Qué puede hacer el inquilino al recibir un desahucio express?
Una vez que el inquilino reciba el Decreto puede responder al requerimiento de desalojo y pago de rentas atrasadas a través de las siguientes acciones:
1. Pagar las rentas pendientes y desalojar el inmueble.
Es el caso esperado de los propietarios, la forma más pacífica de resolver este procedimiento legal.
Como fue mencionado anteriormente, al iniciar estos procedimientos es necesario el contacto con servicios sociales para prestar apoyo donde es común que su intervención se traduzca en un lapso de 7 días más para resolver el desalojo del inmueble en caso de no ser posible en la fecha pautada en el Decreto.
2. Enervar (pagar) las rentas pendientes y continuar en el inmueble.
El proceso de enervar las rentas solo es posible para el inquilino si antes de la presentación de la demanda para el desahucio express NO hubo envío de alguna notificación exigiendo el pago por parte del propietario, de ser así el inquilino pierde este derecho que hace posible dar continuidad al contrato de arrendamiento actual.
3. Desalojar el inmueble y no pagar las rentas pendientes.
Si el inquilino abandona el inmueble y le notifica al propietario, para que este último pueda recuperar el inmueble deberá dar fe de que el inquilino ha resuelto el contrato, es decir, la acción de un desahucio express es obligatoria aun sabiendo que el inmueble se encuentra desocupado.
Por otra parte, si el arrendatario abandona el inmueble sin notificación alguna, se cancela el procedimiento legal referente al desahucio, pero continúa el referido al pago de las rentas pendientes.
Ya sea que el desalojo del inmueble ocurrió de forma voluntaria o no, posterior al procedimiento de desahucio, el propietario tiene un lapso de 5 años para ejecutar la deuda pendiente. Es decir, si el inquilino no salda la deuda en ese periodo el arrendador o propietario puede pedir ayuda al Estado para embargar hasta dar por concluida la demanda.
4. Permanecer en el inmueble y no pagar las rentas pendientes.
Existe todo tipo de inquilinos, no hay lugar a dudas de que el inquilino que decide permanecer en el inmueble sin pagar las rentas pendientes ocasiona muchos dolores de cabeza para un propietario.
En este sentido, el propietario debe esperar al día de desalojo presentado en el Decreto, en caso de que el inquilino se rehúse al abandono del inmueble, el abogado o el procurador en compañía de la delegación judicial (refiriéndose a uno o dos miembros del jurado) y un cerrajero se dirigen al inmueble y reciben el apoyo de los cuerpos policiales para efectuar el desahucio.
5. Oponerse a la demanda de desahucio express.
Que el inquilino se oponga a la demanda es muy poco común, sin embargo, no es descartable. En caso de oposición, el juicio se celebrará el día previsto en el Decreto enviado con antelación.
Qué NO HACER si soy propietario y hay un retraso en el pago de la renta
El desahucio express es una opción eficaz y relativamente rápida al momento de querer desalojar una casa o local pero no siempre suele ser la primera opción de aquellos propietarios que poseen tormentosos inquilinos.
Por esta razón se recomienda no realizar alguna acción fuera del marco legal para así evitar inconvenientes que podrían perjudicar el recuperar tu hogar e inclusive, recibir el dinero que te corresponde como arrendador.
• No cortar los suministros básicos a tu inquilino
Por lo general, una vez que es firmado el contrato de arrendamiento, se recomienda que el arrendador haga un cambio de titular en los suministros básicos, de no ser así, NO cortes los suministros para ejercer presión en caso de un retraso en el pago de la renta ya que esto podría generar un problema (podría considerarse un delito) que el inquilino podría usar en tu contra en caso de que la demanda de desahucio express sea llevada a juicio.
• No cambiar la cerradura del inmueble
A pesar de que el inquilino no es propietario del inmueble, debido al contrato de arrendamiento es el que habita el mismo, por lo tanto, aún como propietario NO puedes cambiar la cerradura del inmueble.
Al igual que el caso anterior puede utilizarse como motivo para demandar al propietario e inclusive extorsionar en caso de llevarse a cabo un desahucio express.
¿Qué necesito para demandar un desahucio express?
Para llevar a cabo el procedimiento legal antes expuesto es necesaria la presencia de distintos especialistas, así como documentos, entre ellos se encuentran:
- Abogado y/o procurador: la guía en procedimientos judiciales siempre es recomendable para aquellos que conocen el tema o no.
- Poder General para Pleitos: se trata de un documento conocido como poder notarial que el propietario otorga al procurador para que sea su representación en los tribunales.
- Cerrajero: solo será necesario en caso de que el inquilino no desaloje el inmueble de forma voluntaria o el propietario no posea copias de las llaves del mismo.
En las demandas de desahucio express como fue explicado anteriormente, además del requerimiento de desalojo, se condena al inquilino o arrendatario el pago de las rentas atrasadas, pero también se le atribuye el pago del procedimiento de desalojo. Lo cierto es que el propietario debe costear todo el procedimiento y una vez concluido, solicitar el pago judicial del mismo al inquilino, el cual deberá abonar en función de su situación económica actual y futura.
