¿Qué es un seguro de vida asociado a hipoteca?

Es una póliza que garantiza que, en caso de fallecimiento o invalidez del titular del préstamo, la aseguradora pagará la totalidad o parte de la deuda pendiente. El objetivo es que ni los herederos ni los familiares tengan que asumir la carga económica. En la práctica, el beneficiario suele ser el banco, aunque puede coexistir con otros beneficiarios, normalmente los herederos legales.

¿Es obligatorio contratarlo con el banco?

No. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, las entidades financieras no pueden obligarte a contratar su propio seguro como condición para conceder la hipoteca. Puedes contratar la póliza con la aseguradora que elijas, siempre que las coberturas sean equivalentes. Si el banco te presiona o no acepta tu seguro externo, está vulnerando la normativa de transparencia bancaria.

Cómo saber si una persona fallecida tenía seguro de vida

En España existe un Registro de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento, gestionado por el Ministerio de Justicia. Los familiares pueden solicitar un certificado pasados 15 días desde la defunción, y así saber si existía alguna póliza de vida activa. Este trámite se puede hacer online o en las Gerencias Territoriales del Ministerio.

Derechos del beneficiario del seguro

• La aseguradora está obligada a pagar la cantidad asegurada en un máximo de 40 días desde la comunicación del fallecimiento.
• El banco solo puede retener la cantidad necesaria para cancelar la deuda; el resto debe entregarse a los beneficiarios designados.
• El importe recibido tributa en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, salvo la parte destinada a pagar el préstamo.

Si la aseguradora retrasa o deniega el pago sin causa justificada, los beneficiarios pueden reclamar judicialmente intereses por mora según el artículo 20 de la Ley del Contrato de Seguro.

Cómo reclamar si la aseguradora o el banco no cumplen

El procedimiento habitual incluye varias fases:

1. Reclamación interna: presentar un escrito ante la aseguradora detallando los hechos y adjuntando la documentación (certificado de defunción, póliza, DNI del beneficiario y, si procede, certificado del Registro de Seguros).
2. Defensor del asegurado: si la compañía no responde en 30 días, se puede escalar al defensor del asegurado de la entidad.
3. Reclamación ante la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (DGSFP): este organismo público examina los casos y puede emitir un dictamen vinculante en materia de transparencia.
4. Demanda judicial: cuando la vía administrativa no resuelve el conflicto, el beneficiario puede acudir a la jurisdicción civil con apoyo de un abogado especializado en derecho de seguros.

Errores frecuentes al reclamar

• No comunicar el fallecimiento en plazo (el máximo recomendado son 7 días desde que se tiene conocimiento del siniestro).
• No revisar las exclusiones de la póliza (por ejemplo, suicidio en el primer año o enfermedades preexistentes no declaradas).
• No conservar copia de la comunicación enviada al seguro o no obtener acuse de recibo.

Recomendaciones prácticas

Antes de firmar una hipoteca, compara varios seguros de vida y exige que el banco te entregue una Ficha de Información Precontractual. Verifica el beneficiario designado, la suma asegurada y las coberturas. Además, guarda siempre los justificantes de pago: algunas entidades cargan la prima total en la primera cuota, lo que puede generar conflictos si cancelas la hipoteca anticipadamente.

En caso de fallecimiento, los herederos deben actuar con rapidez y asesorarse con un abogado especializado en seguros o en derecho bancario. Un profesional puede calcular si la oferta de la aseguradora es correcta y reclamar los intereses o daños morales si hubo demora injustificada.

En resumen

El seguro de vida vinculado a hipoteca es una herramienta útil, pero su mala gestión puede suponer pérdidas importantes para los beneficiarios. Conocer la ley, revisar los contratos y reclamar cuando sea necesario son pasos esenciales para proteger tus derechos. En España, la legislación ofrece garantías sólidas, siempre que el consumidor actúe dentro de los plazos y con la asesoría adecuada. Ante la duda, consulta con un especialista: una reclamación bien planteada puede recuperar no solo el dinero que te corresponde, sino también la tranquilidad que esperabas del seguro.

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Ya sea porque conocemos a un familiar o amigo que alquila un inmueble o porque nosotros somos los arrendadores, sabemos lo que es y para qué sirve, o al menos de forma básica.

Un contrato de alquiler o arrendamiento es la documentación que relaciona a dos individuos, conocidos o no, y a un inmueble.

Es una documentación que se encarga de establecer pautas de convivencia en las que ambas partes están de acuerdo y sirve para tener un soporte físico de la clase de negocio que se va a realizar: el alquiler del inmueble por un periodo de tiempo determinado a cambio de cierta cantidad de dinero. Consulta los diferentes Modelos de contrato de alquiler.

REFORMAS JURÍDICAS QUE AFECTAN A LOS MODELOS DE CONTRATO DE ALQUILER

El Consejo de Ministros en el mes de marzo recibió al ministro de Fomento, José Luis Ábalos, el cual presentó una reforma en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que afectó, sin lugar a dudas, el mercado de alquiler de viviendas en temas que van desde los plazos de prórroga hasta el cobro de la fianza.

Desde el 5 de marzo de 2019, día en el que se oficializó el decreto al salir en el Boletín Oficial del Estado (BOE) Número 55, todos los modelos de contratos de arrendamiento tienen que basarse en los lineamientos establecidos en el Real Decreto-Ley 7/2019, al cual puedes acceder haciendo clic aquí en este enlace.

Pero si lo tuyo no es leer las disposiciones generales del BOE, aquí te resumimos las medidas más importantes relacionadas con el alquiler de viviendas que se encuentran en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):

• Se ampliará el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres (3) a cinco (5) años, y se ampliará la prórroga tácita de uno (1) a tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.

• En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete (7) años de contrato obligatoria y tres (3) de tácita.

• Se limita a dos (2) meses de renta las garantías adicionales a la fianza (un mes), salvo que se trate de contratos de larga duración.

• La subida de la renta anual estará ligada al Índice de Precios al Consumidor (IPC) durante el tiempo que dure el contrato (5 años).

• Para poder resolver el contrato, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y transcurridos como mínimo 5 años si el arrendador es persona física, o 7 años si fuera persona jurídica, el arrendador debe comunicar al inquilino, su voluntad de no renovarlo, con, al menos, cuatro (4) meses de antelación. Si es el inquilino es el que quiere irse, debe avisar con dos (2) meses de antelación.

• En caso contrario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el inquilino manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

• La potestad de recuperación de la vivienda por el propietario para resolver anticipadamente el contrato debe quedar recogida expresamente en el contrato – como que lo necesite para su vivienda habitual, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares-.

• El comprador de una vivienda en alquiler debe respetar el contrato vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

• Si hay acuerdo entre propietario e inquilino se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.

• Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea una persona jurídica.

¿DESEQUILIBRIO ENTRE EL ARRENDADOR Y EL INQUILINO?

Algunos expertos consideran que el Gobierno actual ha desequilibrado la balanza entre el arrendador y el inquilino al imponer un decreto que incrementa la carga del arrendador.

Consideran que el principal objetivo de este decreto debía ser el de incentivar a aquellos propietarios con viviendas vacías para incluirse en el mercado de alquiler. Sin embargo, muchas de estas medidas quizá lleguen a aumentar la desconfianza entre los mismos.

Si hablamos de desequilibrar la balanza entendemos que una parte de la ecuación sale más beneficiada y esta es la del inquilino.

Hoy también te presentamos algunas de las medidas que favorecen al inquilino:

• Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente. Es decir, se elimina el pago del ITP por parte del inquilino en cualquier CCAA.

• Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.

• Los Ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública.

• Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado. Es decir, se trata de una bonificación para el particular que cuenta con una vivienda de protección oficial y que decide ponerla en alquiler, pero a un precio limitado por el Ayuntamiento o la CCAA correspondiente.

• Se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los Ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el año 2002.

Y hablando de reducir cargas o de brindar más protección al inquilino, además de las reformas realizadas en el Real Decreto-Ley 7/2019, se realizaron reformas en otros apartados relacionados con el derecho inmobiliario y es que otra de las leyes modificadas fue la Ley 1/2000, del 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

Este apartado se refiere, más específicamente, al tema de desahucio express, aquel procedimiento que se lleva a cabo bajo órdenes de un Juez, para desalojar inquilinos de un inmueble por incumplir en el pago de la renta o retrasarse en el mismo.

Lo cierto es que la seguridad jurídica ahora forma parte de muchas nuevas leyes y en esta en particular se presenta a través de lo siguiente:

• Una vez el juez ordena el desahucio del inquilino, los servicios sociales pueden interrumpir dicho desahucio en caso de que haya una situación de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional. El desahucio se interrumpirá por el plazo de un mes si el propietario es un particular y se paralizará por el plazo de dos meses si se trata de una empresa.

• Se mejora la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y facilitar la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares. Entre ellas, establecer trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios.

• Aunado a la reforma anterior, cuando se trate de alquileres de hogares con inquilinos en situación de vulnerabilidad, personas con discapacidad, menores de edad, mayores de 65 años, o en caso de fallecimiento del titular del contrato, el arrendamiento se subrogará al resto de los inquilinos de la vivienda.

• Una vez que el Juez da la orden para proceder con el proceso de desahucio, este debe ser comunicado a los servicios sociales de oficio informando tanto la hora como la fecha exacta del mismo.

¿CONTROL EN LA ALZA DE LOS PRECIOS DE ALQUILER?

Además de las modificaciones descritas anteriormente, se implementa la creación de un Índice estatal de referencia del alquiler de viviendas, el cual fijará un rango de precios para que los arrendatarios puedan referenciarse al establecer un precio por el alquiler de su propiedad.

Este Índice será publicado por el Ministerio de Fomento y tomará en cuenta información de distintos entes como: la Agencia Tributaria, desde registradores, notarios, portales inmobiliarios, fianzas registradas y más.

La temporalidad del mismo será anual y los precios serán establecidos tomando en cuenta las ciudades, los distritos y los barrios.

Lo cierto es que esta herramienta no funcionará como una camisa de fuerza para aquellos propietarios que quieran entrar al mercado de alquiler de inmuebles, es de libre albedrío y para qué resultase perjudicial la misma debería tratarse de una normativa con rango de Ley que ataque directamente el derecho fundamental de propiedad privada. ¡No es nuestro caso!

MODELOS DE CONTRATO DE ALQUILER EN LA RED

Para suerte nuestra, el internet nos ofrece un sinfín de soluciones para aquellos inexpertos en el área de derecho. Actualmente existen miles de modelos de contratos de alquiler en la red, que como ya sabemos, son de mucha ayuda, pero ahora debes asegúrate que cualquiera de ellos que selecciones y descargues se acople a las reformas de los distintos apartados de la Ley que mencionamos anteriormente.

En cualquier caso, siempre recomendamos que te asesores con personal calificado para redactar documentos como contratos de alquiler que se adapten a tu caso y a tus necesidades.

Esperamos que esta información fuera de mucha ayuda, de igual forma recomendamos que busques ayuda profesional y no solo te quedes con lo expuesto en este artículo.

Modelos de Contrato de Alquiler [Ejemplos]

• Modelo Contrato de Alquiler 01
• Modelo Contrato de Alquiler 02
• Modelo Contrato de Alquiler 03
• Modelo Contrato de Alquiler 04
• Modelo Contrato de Alquiler 05

¡Busca el modelo de contrato de alquiler que más te ayude!

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Se le denominó como el Plan Vivienda 2018-2021 e incluye ayudas para el alquiler de hasta 1.443 millones de euros en todo el período. Repartiendo así, entre todas las regiones un presupuesto de 357 millones para el 2019, 364 millones para el 2020 y 372 millones para el 2021.

Todos los importes serán distribuidos entre las comunidades autónomas (CCAA) y ellas serán las administraciones encargadas por tener competencia en materia de vivienda.

Para nadie es un secreto que con el paso de los años el mercado de alquiler de viviendas se ha encarecido considerablemente, algunas incluso llegan a superar el ingreso mensual de un ciudadano con trabajo estable, lo que dificulta la posibilidad de disfrutar del derecho de tener una vivienda digna.

¿Qué puede hacer el gobierno para socavar este malestar general que afecta considerablemente a aquellos ciudadanos y jóvenes con menos recursos?

De ahí nace el Plan Vivienda 2018-2021 en el cual muchos ciudadanos se han visto beneficiados. Si realmente necesitas la ayuda estamos seguros de que hay muchas preguntas que pasan por tu mente; en qué consiste la ayuda, cómo recibir la ayuda al alquiler, cuáles documentos debo consignar, dónde debo entregarlos y así muchas más.

¡Pero tranquillo/a! Estamos aquí para intentar responderlas y echarte una mano con toda clase de información que te puede resultar muy útil a la hora de realizar la solicitud para recibir una ayuda al alquiler en lo que queda de año.

QUÉ ES UNA AYUDA AL ALQUILER

Como fue mencionado anteriormente, el estado presentó un plan de ayudas al alquiler que se encuentra vigente hasta el año 2021.

A partir del 2018 muchas personas se han postulado para ser beneficiarios de estas ayudas, sin embargo, el proceso de selección puede tardar cierto tiempo y dependerá de la autonomía en la que lo solicites.

Este subsidio o ayuda estatal consiste en recibir un porcentaje del alquiler, el cual variará dependiendo del solicitante. Pudiendo ser de un 40% cuando se trate de ayudas generales y un 50% en caso de tratarse de menores de 35 años, mayores de 65 años, personas con discapacidades o simplemente familias numerosas.

El Ministerio de Fomento es el ente encargado de financiar aproximadamente un 70% de los fondos o ayudas a las distintas autonomías españolas, sin embargo, es responsabilidad de las autonomías seleccionar los expedientes de los ciudadanos interesados en obtener la ayuda. Por lo tanto, cada una de las autonomías o provincias tiene sus limitaciones en cuanto a la solicitud de la ayuda al alquiler.

QUIÉN PUEDE RECIBIR AYUDA AL ALQUILER

Si estás interesado/a en recibir esta ayuda debes saber que hay limitaciones en los requerimientos y uno de ellos es el salario o ingreso que recibas, ya sea quincenal o mensualmente.

Las ayudas solo estarán destinadas a hogares donde sus ingresos no sobrepasen tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), como máximo. Para el año en curso el IPREM se situó en 7.519,6 euros anuales, es decir, entre el solicitante y su grupo familiar no debe haber ingresos que superen tres veces el IPREM, lo que equivale a 22.558,8 euros al año.

Esto es lo que se establece frecuentemente, sin embargo, hemos mencionado anteriormente que las autonomías establecen sus reglas y es por ello que hay lugares como Castilla-La Mancha donde el límite de ingresos se sitúa a dos veces el IPREM o en Galicia, Castilla y León que se sitúa a dos veces y media el IPREM.

Muchos autonomías toman en consideración el precio promedio de los alquileres en sus regiones, el número de personas que conforman el núcleo familiar o si existen personas con alguna discapacidad a la hora de aumentar el límite de ingresos con respecto al IPREM.

Además de todos los factores mencionados anteriormente, las autonomías se basan en los lineamientos generales que el programa Plan de Vivienda 2018-2021 establece; en el cual se expresa lo siguiente:

• Ayudas al alquiler para menores de 35 años

Este lineamiento establece que los ciudadanos menores a 35 años que no posean una casa en propiedad en España y que ganen máximo tres veces el IPREM, es decir, 22.558 euros al año, pueden optar por solicitar una ayuda en el pago del alquiler de una vivienda de hasta un 50%, sin embargo, se hace la salvedad de que la misma debe ser de una renta de máximo 600 euros, de lo contrario, el porcentaje de ayuda al pago de alquiler disminuye a un 30%.

Estos casos de rentas superiores a los 600 euros es común verlas en Madrid, por ser la capital, y en Barcelona, donde los alquileres superan los 600 y pueden llegar a costar hasta 900 euros.

Así mismo, en caso de optar por la ayuda y resultar beneficiado, el ciudadano debe permanecer en la misma vivienda durante todo el tiempo que se encuentre recibiendo la ayuda, que de acuerdo a los lineamientos generales, es de tres años.

• Ayudas al alquiler para mayores a 65 años

Para los ciudadanos jubilados también hay opción de solicitar la subvención o ayuda para el pago del alquiler, la cual puede llegar a ser de un 50%. En estos casos, además de los documentos establecidos por cada CCAA, el ciudadano no debe poseer casa en propiedad en España, tener un ingreso que equivalga a tres veces el IPREM (o similar al de los menores de los 35 años) y en caso de poseer algún patrimonio, este no debe superar los 100.000 euros.

• Ayudas al alquiler para ciudadanos entre 35 y 65 años

El resto de la población comprendida entre los 35 y los 65 años también puede optar por recibir una ayuda del 40% en lo que respecta al pago del alquiler. En este sentido, se mantienen los mismos requerimientos mínimos: no poseer una vivienda en propiedad en España, tener ingresos por unidad familiar de máximo tres veces el valor del IPREM y que el valor de la renta no pase de los 600 euros.

En caso de que la mensualidad de la renta supere los 600 euros, el porcentaje de ayuda que recibirá se reduce a un 30%. Por lo tanto, es recomendable buscar CCAA en los que la renta básica sea menor a los 600 euros, más adelante te hacemos una lista de las CCAA disponibles y la información necesaria en cada una de ellas.

• Ayudas para desahuciados

El Plan de Vivienda 2018-2021 también presta el apoyo a aquellos ciudadanos que han sido desalojados de sus viviendas actuales, ya sea por un proceso de desahucio express o por cualquier otro motivo.

Sin embargo, para estos ciudadanos hay una limitante clara y es que el pago del alquiler no debe superar los 400 euros mensuales, esto con la finalidad de que la ayuda pueda cubrir el 100% del pago de la renta de alquiler durante los tres años en los que se es otorgada este subsidio estatal.

• Ayudas para familias en condición especial

En este apartado podemos incluir aquellas familias numerosas o que poseen miembros que presenten alguna discapacidad severa. En el caso de familias numerosas el límite de ingresos por unidad familiar es de hasta cuatro veces el valor del IPREM actual, es decir, unos 30.078.00 euros anuales, si es así, la mismas serán beneficiadas con una ayuda del 33% en el pago de alquiler mensual durante el tiempo que dure la ayuda, es decir, los tres años establecidos.

Así mismo, aquellas familias que posean desde cuatro hijos y algún familiar con discapacidad severa, el máximo de ingresos es de cinco veces el IPREM, lo que equivale a aproximadamente unos 37.597.95 euros anuales.

LIMITACIONES DE LAS CCAA AL SOLICITAR LAS AYUDAS

Tanto las nuevas convocatorias como la duración de los beneficios en las distintas comunidades autónomas varían, son independientes una de las otras y es por ello que cada una de ellas dispone de limitaciones a la hora de recibir las ayudas en el pago de alquiler de una vivienda. Aquí te indicamos algunas que debes tener en cuenta a la hora de realizar la solicitud:

• Precios de alquiler en distintas regiones

Como ya fue mencionado, las comunidades autónomas toman en cuenta la realidad económica e inmobiliaria de su región y es por ello que cada una difiere en el límite de ingresos con respecto al IPREM y el porcentaje de ayuda con respecto al pago del alquiler mensual.

Teniendo así, regiones como Andalucía, País Vasco, Aragón y Madrid con un promedio de alquileres máximos de 600 euros. Así mismo, la ciudad de Barcelona, Bilbao, San Sebastián y Vitoria elevan el alquiler a 760 euros al mes y Madrid, al tratarse de la capital, unos 900 euros.

Es importante destacar que, si el alquiler del solicitante supera los 600 euros, solo se le otorgará una ayuda del 30%en caso de ser aprobada su solicitud.

• Tiempo de entrega de documentos

La mayoría de las CCAA establecen el plazo de un mes para que los ciudadanos interesados puedan consignar todos los documentos y realizar la solicitud, sin embargo, otras regiones como Madrid y Canarias o las comunidades autónomas de Ceuta y Melilla establecen un plazo de 15 días únicamente.

Por otra parte, existen otras comunidades que no establecen límite alguno a la hora de realizar la solicitud para ayudas al alquiler y esas son Cantabria y el País Vasco; las cuales mantienen abierta la solicitud del trámite hasta el final del Plan de Vivienda, es decir, el 2021.

SOLICITUD DE LAS AYUDAS AL ALQUILER DEPENDIENDO DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA

A pesar del dinero invertido en este Plan de Vivienda, la activación del mismo en las distintas regiones del país ha ido escalando poco a poco y es por esto que todavía quedan comunidades autónomas en las que todavía no se ha puesto en marcha este plan.

Por otra parte, aquí te indicamos cuáles son las comunidades autónomas en las que ya se han iniciado las ayudas: Aragón, Asturias, Andalucía, Canarias, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Cataluña, Galicia y la Comunidad Valenciana.

Como ya sabes, cada una de estas comunidades tienen sus propias disposiciones generales a la hora de administrar y recibir la solicitud de los ciudadanos, es por ello que te adjuntamos la información necesaria en cada una de ellas para que de esta manera la tarea de solicitar una ayuda al alquiler sea mucho más fácil y rápida.

Aquí te presentamos todas las Comunidades Autónomas disponibles:

• Andalucía

• Aragón

• Asturias

• Islas Baleares

• Canarias

• Cantabria

• Castilla y León

• Castilla-La Mancha

• Cataluña

• Ceuta

• Extremadura

• Galicia

• Madrid

• Melilla

• Murcia

• Navarra

• La Rioja

• Comunidad Valenciana

• País Vasco

Ahora ya sabes qué es el Plan de Vivienda 2018-2021 y cómo puedes recibir ayuda con el pago de alquiler de una vivienda dependiendo de la comunidad autónoma en la que te encuentres.

Es importante destacar que la ayuda tiene un lapso de tres años, o al menos es lo aplicado en comunidades autónomas como Andalucía, Castilla-La Mancha y Aragón. Sin embargo, el lapso de duración de las mismas puede verse afectado por distintos motivos que justifiquen la reducción del tiempo de la ayuda; un ejemplo de esto es la comunidad de Madrid, en la cual los ciudadanos se beneficiarán únicamente desde el 1 de enero del 2018 hasta el 31 de diciembre del 2019, por otra parte, hay casos como la Comunidad Valenciana o las Islas Baleares donde solo prestan el beneficio durante un año.

Toma en cuenta tu condición, cuánto es tu ingreso anual, si vives solo/a y si es así, cuál es el promedio de renta de alquiler en la comunidad en la que resides y por supuesto, está atento a las fechas de las convocatorias para hacer la solicitud del beneficio ya que las mismas dependen de las disposiciones generales de cada Comunidad Autónoma.

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La misma ha entrado en vigor a mediados de junio del 2019.

Lo cierto es que España era el único país de la unión europea que faltaba por adoptar esta nueva normativa comunitaria denominada “Ley de Crédito Inmobiliario”. Le tomó tres años y unos cuantos meses, pero a partir de junio entró en vigencia para ser aplicada con inmediatez.

La flexibilidad de esta nueva ley hace posible el hecho de que el cliente pueda tomar sus decisiones en cuanto a operaciones como el cambio de hipoteca a otro banco (conocido como subrogación de hipoteca) o el cambio de titular en la misma.

Esta flexibilidad o poder que ahora posee el cliente le exige al mismo demostrar que conoce sobre préstamos hipotecarios, o que al menos debería saber un poco para adaptar sus contratos bancarios a su situación económica actual, ahorrar o evitar pérdidas y dolores de cabeza.

También es posible que muchos términos salieran a colación luego de la entrada en vigencia de esta nueva ley, ya que se han viralizado las distintas ventajas que ofrece la misma a un cliente bien informado.

Términos como “subrogación”, “novación”, “tasa de interés” pueden parecer desconocidos para algunos, por esta razón aquí presentamos una pequeña guía para dar a conocer sobre una de las operaciones bancarias más comunes: la subrogación de una hipoteca.

QUÉ ES LA SUBROGACIÓN HIPOTECARIA

El término de subrogación puede definirse como la «sustitución de una persona o cosa por otra«. También se define en Derecho como la “delegación o reemplazo de competencias hacia otro”, es decir, un cambio o traslado.

Esto, ajustado al presente contexto, se refiere al hecho de cambiar o sustituir la entidad bancaria donde manejes tu hipoteca.

Ya sea porque has recibido ofertas de otra entidad que te ofrece menores intereses, existe la posibilidad de pagarla en un plazo de tiempo más corto o simplemente deseas cambiar una hipoteca variable a una hipoteca fija.

Cabe destacar que la subrogación no solo incluye el traslado de hipoteca de un banco a otro banco (se le conoce como subrogación de acreedor), también es posible realizar una subrogación de hipoteca para cambiar el titular de la misma, a esta se le conoce como subrogación de deudor, el único cambio es el deudor, no hay cambio de banco y se mantienen las condiciones actuales del préstamo.

Este último tipo de subrogación se implementa cuando se realiza la compra de un inmueble o terreno hipotecado, sin embargo, no es una operación tan frecuente a diferencia de la primera.

¿SUBROGACIÓN OBLIGATORIA?

La subrogación es un proceso que traslada una hipoteca a una entidad bancaria que ofrece mejores condiciones como una reducción en la tasa de interés, una reducción en el plazo de reembolso, la eliminación de ciertas cláusulas abusivas, entre otros. Sin embargo, el traslado a otro banco no suele ser la única opción.

Existe un proceso bancario denominado “novación”. Este consta en solicitar a tu banco actual la modificación de las cláusulas o condiciones vigentes. Sabiendo esto es posible realizar la solicitud y recibir una oferta que se adapte a tu realidad económica actual, sin embargo, debes saber que el banco no está en la obligación de aceptar la novación, es entonces cuando se hace obligatoria la realización de una subrogación hipotecaria.

RAZONES POR LA CUAL HACER UNA SUBROGACIÓN DE HIPOTECA

Las necesidades del consumidor cambian, es por ello que operaciones como la subrogación de hipoteca hoy en día se han vuelto más comunes. Existen muchas razones por las que un cliente se decante por una subrogación, aquí te presentamos las más comunes, es posible que alguna de ellas sea tu caso:

• REDUCCIÓN DE LA TASA DE INTERESES

Quizá el banco en el que se encuentra tu hipoteca utiliza una tasa de interés superior al 12%, si este es el caso, es evidente el que quieras salir corriendo a otro banco.

Sin embargo, es importante que antes de tomar la decisión de subrogar, te informes bien sobre las opciones disponibles que pueden ofrecerte otros bancos, y por supuesto, hacer los cálculos respectivos para verificar que la subrogación es la opción que más se adapta a tus necesidades y situación económica actual.

• CAMBIAR DE UNA HIPOTECA VARIABLE A UNA FIJA

Pagar una hipoteca durante un período de tiempo establecido resulta agobiante si no se tienen los medios para solventar. Es por ello que cuando los clientes comienzan a verse en una situación económica comprometida la opción de un cambio de hipoteca a otro banco no empieza a sonar tan descabellado.

La hipoteca fija consiste en una hipoteca donde la tasa de interés se mantiene durante el resto del préstamo, es decir, se reducen las preocupaciones ya que la cuota mensual no varía con el paso de los años. Lo cierto es que las ofertas de hipotecas fijas con intereses bajos son la razón principal por las que los consumidores tienden a cambiarse de banco y de tipo de hipoteca.

• TASA DE INTERÉS BAJA + REDUCCIÓN DE PLAZO DE REEMBOLSO

La elección de cambio de banco no sólo incluye el factor de una tasa de interés baja, otro de los factores que debe tomarse en cuenta es el tiempo de pago de la hipoteca.

El consumidor debe buscar una entidad bancaria con una oferta que ofrezca pagar menor cantidad de dinero en el menor tiempo posible.

• ELIMINACIÓN DE COMISIONES

Al realizar un traslado de hipoteca se pueden eliminar ciertas operaciones que no nos benefician, entre ellas se encuentra una cancelación (amortización) anticipada, el uso de productos que no se encuentran activos como un plan de pensiones o la novación.

CÓMO REALIZAR UNA SUBROGACIÓN DE HIPOTECA

Ya hablamos qué es una subrogación de hipoteca y cuáles son las razones por las que los consumidores pueden llegar a optar por esta decisión con respecto a sus hipotecas. Pero… ¿cómo realizar una subrogación?

Antes de lanzarte al mercado de las ofertas hipotecarias es importante destacar que si llevas más de 10 años pagando la hipoteca no es recomendable el realizar una subrogación, principalmente porque para este tiempo es posible que la cancelación de los intereses esté casi o totalmente liquidada y ya sea momento de comenzar a pagar el capital neto.

Así mismo, el mínimo de años pagando la hipoteca debe ser de tres años y se debe contar con un perfil económico que genere confianza y estabilidad, de lo contrario, la aceptación para el traslado por parte del banco de interes resultará en un lamentable rechazo.

1. Conoce el mercado de las ofertas hipotecarias

La principal razón por la que un cliente recurre a una subrogación hipotecaria es por la búsqueda de mejoras en las condiciones que posee el contrato vigente. Por lo tanto, asegúrate de conocer qué ofrece tu banco, qué ofrecen las demás entidades bancarias, cómo funcionan y si dichas ofertas suponen una mejora con lo que pagas actualmente.

2. Realizar la solicitud de subrogación de hipoteca

Para iniciar el proceso de subrogación no es necesario informar a tu banco actual. Una vez recorrido el mercado de las ofertas hipotecarias puedes dirigirte al banco que haya presentado la oferta que más beneficio te genera y realizar una solicitud de traslado de la hipoteca.

El banco de tu interés será el encargado de informar a través de un empleado público (notario) la decisión de subrogación a tu banco actual, y también de solicitar toda la información referente al préstamo en curso.

Tu banco actual podrá anular esta operación a través de un notario y en un lapso de 15 días naturales te presentará una contraoferta con la finalidad de evitar que dejes de trabajar con ellos. Esto puede resultar beneficioso, sin embargo, si la contraoferta no es o se acerca un poco a lo que buscas lo mejor será un cambio.

3. Evalúa las ofertas que tienes sobre la mesa

Ahora con la nueva ley hipotecaria el cliente puede seleccionar la oferta que más le beneficie ya que no existe cláusula de fidelidad para con el banco prestamista actual. Si la contraoferta presentada por tu banco es mucho mejor, puedes quedarte, en caso de que no, es momento de aceptar la subrogación.

4. Selecciona la oferta que más te beneficie

Luego de pensar y analizar ambas ofertas, solo debes aceptarla para dar inicio al proceso de traslado donde será necesario formalizar la operación a través de un documento de subrogación y por ende, asumir todos los gastos que conlleva dicha operación.

¡No es una operación que debes tomar a la ligera! Antes de formalizar la subrogación es necesario conocer cuáles son tus límites económicos presentes y futuros.

QUÉ GASTOS GENERA UNA SUBROGACIÓN DE HIPOTECA

Luego de aceptar la oferta de la nueva entidad bancaria y formalizar el traslado o la subrogación de la hipoteca, se requieren de algunos gastos fijos para llevar a cabo esta operación:

• Gastos de notaría: al ocurrir un traslado de hipoteca se debe realizar la modificación de las escrituras del préstamo hipotecario, es decir, tener por escrito todas esas condiciones por las que decidimos continuar con una nueva entidad bancaria. Este trabajo es realizado por un notario y su presupuesto toma en cuenta dos factores importantes: el valor de la operación y el número de folios de la escritura. Estos gastos se encuentran regulados por la nueva ley hipotecaria 5/2019, el gasto varía dependiendo de la cantidad de la cuota que se debe cancelar y el importe de los mismos oscilan entre un 0,2 y el 0,5 %.

• Inscripción en el Registro de la Propiedad: gasto fijo que también está regulado de acuerdo a la nueva ley hipotecaria 5/2019, el coste puede ir entre los 100 hasta los 400 euros, dependerá de la propiedad que vaya a ser registrada.

• Facturación de gestoría: para realización de los trámites con respecto al papeleo es común que las entidades bancarias contraten a una gestora, aunque no es obligatorio, es lo más frecuente. Los honorarios dependerán de la gestora contratada, por lo tanto, no hay regulación alguna y el precio puede oscilar entre los 200 y los 600 euros.

La Ley Hipotecaria que entró en vigor el 16 de junio del presente año (2019) estableció que los cargos generados al momento de una subrogación de hipoteca será compartido entre la entidad bancaria y el cliente. Por lo tanto, los gastos de notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad y la facturación de la gestoría corren por parte del nuevo banco.

• Coste de tasación de la vivienda: coste que será establecido por una sociedad de tasación homologada y supervisada por el Banco de España, por lo tanto, la tarifa dependerá de la compañía tasadora la cual tendrá en cuenta factores como el tipo de vivienda o la superficie de la misma; oscila entre 400 a unos mil euros y el pago del servicio corresponde al cliente.

• Comisión de subrogación: dicha comisión dependerá del tipo de hipoteca, de acuerdo a la actual Ley Hipotecaria, las hipotecas de interés fijo tendrán un importe por comisión del 2% los primeros 10 años, pasado dicho tiempo, se reducirá a un 1,5%. A diferencia de las hipotecas de interés variable, estas tendrán un importe de 0,25% los primeros tres años o un importe del 0,15% los primeros 5 años, esto dependerá del banco. Lo cierto es que cualquiera de los casos, pasados los años antes mencionados, el banco dejará de cobrar la comisión para compensar las pérdidas que podrían generarse en caso de que el cliente decida realizar una amortización o cancelación anticipada del préstamo.

• Comisión de apertura: dependerá del banco al que te hayas cambiado, algunos no aplican esta política, otros sí y la comisión por la apertura de la hipoteca puede alcanzar hasta un 2% de importe.

Ya sea que tu situación económica haya cambiado, recibieras una oferta con una tasa de interés mucho más baja o simplemente tu banco actual ha rechazado una solicitud de novación, es recomendable que hagas los cálculos respectivos para verificar si una subrogación de hipoteca es la opción más rentable para ti en estos momentos.

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El derecho inmobiliario es una de las vertientes que ha sido modificada para adaptarse a esa nueva realidad auspiciada por la crisis económica, trayendo a colación términos como “desahucio express”.

¿Qué es el desahucio express?

Término que puede resumirse simplemente en desahucio y se refiere a un procedimiento legal que le permite al propietario de un inmueble el desalojo y la devolución del mismo al momento de encontrarse ocupado por ajenos.

Para ello, el propietario debe emitir la orden de desalojo ante los tribunales ya que se incluirán cuerpos de seguridad para asegurar la ejecución de dicho procedimiento.

A pesar de existir en el derecho inmobiliario desde hace un tiempo, fue en el 2018 cuando empezaron a realizarse los primeros trámites. Se requería de una regulación que fuese capaz de proteger los derechos de los propietarios y que al mismo tiempo no irrumpiera el artículo 47 de la Constitución, el cual alega el derecho a una vivienda digna.

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Casos en los que se aplica el desahucio express

Entre las razones más comunes para requerir la devolución o el desalojo de un inmueble se encuentran:

• Desahucio express precario

Se le añade el término precario al no existir un contrato con el propietario que habilite la estancia del inquilino en el inmueble. Por lo tanto, la estancia puede ocurrir por consentimiento del propietario o no (a este último se le denomina «okupacion«).

Este tipo de desahucio se considera el más pacífico debido a que no existe algún vínculo legal existente (contrato).

El procedimiento consiste en que el propietario demande al inquilino ante los tribunales. El tribunal dispondrá de un periodo de tiempo para que los habitantes presenten un contrato que demuestre que su estadía está consentida legalmente por el propietario del inmueble, en caso de no ocurrir, se fijará una fecha y hora de desalojo máxima.

Si los inquilinos siguen ocupando el inmueble pasada la fecha pautada, los cuerpos de seguridad intervienen para ejecutar el desalojo.

Sin embargo, es importante destacar que este tipo de procedimientos pueden verse extendidos y comprometidos debido a distintos factores. A pesar de que el rango de tiempo estimado para un desahucio express se encuentra entre los 5 y 6 meses la presencia de menores de edad entre los inquilinos o la vivencia de una situación económica comprometida son algunos de los factores que pueden ralentizar la duración de los trámites.

La Constitución establece como inviolable el domicilio y no toma como derecho fundamental el de tener una propiedad privada, partiendo de esto, recurrir a la fuerza por cuenta propia como arrendador es una acción no recomendada que podría llegar a mantener un caso de desalojo hasta más de un año.

Contratar un abogado para emitir una demanda de desahucio es la opción más efectiva, aunado a esto, antes de dar inicio a este tipo de procedimientos la ley establece un contacto con servicios sociales para apoyar y financiar a través de prestaciones a los precarios en caso de ser necesario.

• Desahucio express por incumplimiento de pago

El incumplimiento de los pagos de arrendamiento también pueden ser razón para que un propietario pueda ir a los tribunales y demandar un desahucio express. En este sentido, el propietario puede colocar la demanda ante los tribunales para cobrar las rentas pendientes y al mismo tiempo, recuperar el inmueble.

En estos casos el desalojo tiene las mismas probabilidades de suceder como de no hacerlo ya que el inquilino tiene la opción de pagar (o enervar) las rentas pendientes para seguir manteniendo vigente el contrato de arrendamiento actual y así evitar el desalojo. Por otro lado, también existe la posibilidad de que el inquilino desaloje el inmueble librándose de pagar las deudas pendientes.

El retraso en el pago de las rentas no debe ocurrir con frecuencia, o al menos es lo que se espera de un buen inquilino. Es por ello que el propietario puede realizar otras acciones al momento de presentarse un retraso y de esta forma, evitar el procedimiento de un desahucio express. Una de ellas es emitir una notificación fehaciente (documento que pueda servir de prueba) como un Burofax, medios electrónicos como telegramas, cartas a través de postales o un requerimiento notarial donde el propietario exija el pago de las rentas respectivas.

¿Hay limitaciones para enervar o pagar las rentas pendientes?

La enervación de las rentas pendientes es un derecho excepcional que se le concede al arrendatario con la finalidad de evitar el desalojo inminente, por lo tanto, este solo puede ocurrir una sola vez durante todo el lapso de arrendamiento.

Por otra parte, si es el caso de que el propietario hizo envío de una notificación para requerir el pago de sus deudas con, al menos, 30 días de antelación a la presentación de la demanda del desahucio express, se niega la opción de enervar o pagar las deudas pendientes para dar continuidad al contrato de arrendamiento en curso.

¿A cuántos impagos se habilita la posibilidad de un desahucio express?

El derecho inmobiliario ha cambiado con el paso de los años, así como se han flexibilizado las regulaciones para proteger los derechos tanto de los propietarios como de los arrendatarios, la sección de obligaciones para con los arrendatarios se ha vuelto más estricta. Por lo tanto, solo es necesario el retraso en el pago de una renta para habilitar la posibilidad de un desahucio express.

¿Cómo se inicia un DESAHUCIO EXPRESS?

Si la notificación previa a la demanda no generó presión alguna en el arrendatario entonces es momento de requerir el pago de las rentas y la recuperación del inmueble a través de un desahucio express.

Para que el propietario pueda iniciar la demanda solo es necesario presentar el contrato de arrendamiento en cuestión, llevarlo a los tribunales y en caso de requerir el desahucio por impago de rentas, la demanda estará conformada por el requerimiento del desalojo y el pago de las rentas pendientes.

El tribunal hará llegar al inquilino, en un lapso aproximado de un mes, un documento llamado Decreto de admisión de demanda de desahucio donde se expresa el requerimiento de desalojo; en el mismo se pauta la fecha del desalojo y la fecha del juicio (este último se lleva a cabo en caso de que el inquilino quiera oponerse a la demanda).

Durante el procedimiento del desahucio las rentas pendientes y las generadas se devengarán, es decir, serán retribuidas al arrendatario o inquilino hasta que el propietario recupere el inmueble. Debido a esto, la mejor solución para ambas partes siempre será llegar a un acuerdo para el pago de las rentas atrasadas y posteriormente desalojar el inmueble.

¿Qué puede hacer el inquilino al recibir un desahucio express?

Una vez que el inquilino reciba el Decreto puede responder al requerimiento de desalojo y pago de rentas atrasadas a través de las siguientes acciones:

1. Pagar las rentas pendientes y desalojar el inmueble.

Es el caso esperado de los propietarios, la forma más pacífica de resolver este procedimiento legal.

Como fue mencionado anteriormente, al iniciar estos procedimientos es necesario el contacto con servicios sociales para prestar apoyo donde es común que su intervención se traduzca en un lapso de 7 días más para resolver el desalojo del inmueble en caso de no ser posible en la fecha pautada en el Decreto.

2. Enervar (pagar) las rentas pendientes y continuar en el inmueble.

El proceso de enervar las rentas solo es posible para el inquilino si antes de la presentación de la demanda para el desahucio express NO hubo envío de alguna notificación exigiendo el pago por parte del propietario, de ser así el inquilino pierde este derecho que hace posible dar continuidad al contrato de arrendamiento actual.

3. Desalojar el inmueble y no pagar las rentas pendientes.

Si el inquilino abandona el inmueble y le notifica al propietario, para que este último pueda recuperar el inmueble deberá dar fe de que el inquilino ha resuelto el contrato, es decir, la acción de un desahucio express es obligatoria aun sabiendo que el inmueble se encuentra desocupado.

Por otra parte, si el arrendatario abandona el inmueble sin notificación alguna, se cancela el procedimiento legal referente al desahucio, pero continúa el referido al pago de las rentas pendientes.

Ya sea que el desalojo del inmueble ocurrió de forma voluntaria o no, posterior al procedimiento de desahucio, el propietario tiene un lapso de 5 años para ejecutar la deuda pendiente. Es decir, si el inquilino no salda la deuda en ese periodo el arrendador o propietario puede pedir ayuda al Estado para embargar hasta dar por concluida la demanda.

4. Permanecer en el inmueble y no pagar las rentas pendientes.

Existe todo tipo de inquilinos, no hay lugar a dudas de que el inquilino que decide permanecer en el inmueble sin pagar las rentas pendientes ocasiona muchos dolores de cabeza para un propietario.

En este sentido, el propietario debe esperar al día de desalojo presentado en el Decreto, en caso de que el inquilino se rehúse al abandono del inmueble, el abogado o el procurador en compañía de la delegación judicial (refiriéndose a uno o dos miembros del jurado) y un cerrajero se dirigen al inmueble y reciben el apoyo de los cuerpos policiales para efectuar el desahucio.

5. Oponerse a la demanda de desahucio express.

Que el inquilino se oponga a la demanda es muy poco común, sin embargo, no es descartable. En caso de oposición, el juicio se celebrará el día previsto en el Decreto enviado con antelación.

Qué NO HACER si soy propietario y hay un retraso en el pago de la renta

El desahucio express es una opción eficaz y relativamente rápida al momento de querer desalojar una casa o local pero no siempre suele ser la primera opción de aquellos propietarios que poseen tormentosos inquilinos.

Por esta razón se recomienda no realizar alguna acción fuera del marco legal para así evitar inconvenientes que podrían perjudicar el recuperar tu hogar e inclusive, recibir el dinero que te corresponde como arrendador.

• No cortar los suministros básicos a tu inquilino

Por lo general, una vez que es firmado el contrato de arrendamiento, se recomienda que el arrendador haga un cambio de titular en los suministros básicos, de no ser así, NO cortes los suministros para ejercer presión en caso de un retraso en el pago de la renta ya que esto podría generar un problema (podría considerarse un delito) que el inquilino podría usar en tu contra en caso de que la demanda de desahucio express sea llevada a juicio.

• No cambiar la cerradura del inmueble

A pesar de que el inquilino no es propietario del inmueble, debido al contrato de arrendamiento es el que habita el mismo, por lo tanto, aún como propietario NO puedes cambiar la cerradura del inmueble.

Al igual que el caso anterior puede utilizarse como motivo para demandar al propietario e inclusive extorsionar en caso de llevarse a cabo un desahucio express.

¿Qué necesito para demandar un desahucio express?

Para llevar a cabo el procedimiento legal antes expuesto es necesaria la presencia de distintos especialistas, así como documentos, entre ellos se encuentran:

• Abogado y/o procurador: la guía en procedimientos judiciales siempre es recomendable para aquellos que conocen el tema o no.
• Poder General para Pleitos: se trata de un documento conocido como poder notarial que el propietario otorga al procurador para que sea su representación en los tribunales.
• Cerrajero: solo será necesario en caso de que el inquilino no desaloje el inmueble de forma voluntaria o el propietario no posea copias de las llaves del mismo.

En las demandas de desahucio express como fue explicado anteriormente, además del requerimiento de desalojo, se condena al inquilino o arrendatario el pago de las rentas atrasadas, pero también se le atribuye el pago del procedimiento de desalojo. Lo cierto es que el propietario debe costear todo el procedimiento y una vez concluido, solicitar el pago judicial del mismo al inquilino, el cual deberá abonar en función de su situación económica actual y futura.

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